Дольщик, получив квартиру, спустя несколько лет выявил недостатки ее отделки. Экспертиза подтвердила дефекты строительства и провела оценку стоимости ремонта. Однако застройщик отказал в компенсации собственнику квартиры. Основание - гарантийный срок на отделку и двери был установлен договором долевого участия, составлял 1 год и уже истек. Верховный суд дело изучил и вернул на пересмотр. Судебная коллегия пояснила, что договор не может устанавливать гарантийные сроки, которые ущемляют права потребителя. 

В 2016 году гражданин А. заключил с застройщиком договор долевого участия. Квартиру с отделкой должны были передать А. в 2017 году. Гарантия на квартиру составляла 5 лет (за исключением инженерного и технологического оборудования). А гарантия на комплектацию квартиры (двери, включая дверные ручки, сантехника, окна, напольные и настенные покрытия, трубы и электропроводка) был равен гарантийному сроку,  установленному производителями этого имущества на работы по его установке – 1 год.

Застройщик в 2017 году передал квартиру покупателю, акты приемки-сдачи были подписаны без замечаний. Но постепенно в отделке квартиры стали проявляться дефекты.  В 2022 году А. заказал независимую экспертизу. Эксперт пришел к выводу, что настенные и напольные покрытия (обои и ламинат), а также двери имеют дефекты - неровности, вздутия, отслоения, деформации. Эксперт оценил стоимость ремонта почти в 662 тыс. руб.
А. направил застройщику претензию об уменьшении стоимости квартиры на указанную сумму. Застройщик оставил претензию без внимания.

Владелец квартиры (далее – истец) обратился в суд. Он просил уменьшить стоимость ДДУ на сумму ремонта для устранения недостатков отделки, а также взыскать с застройщика (далее – ответчик) неустойку, штраф, компенсацию морального вреда и судебные расходы.

Что решили суды

Суд отказал в удовлетворении иска. Истец обратился после окончания гарантийного срока на отделку квартиры (1 год) и после срока, установленного Законом о защите прав потребителя (п.5 ст.19).
Апелляция и кассация решение оставили в силе.

Верховный суд с решениями не согласился.

Позиция ВС

ВС напомнил:

• Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет 5 лет, на инженерное и технологическое оборудование - 3 года. Застройщик не отвечает за недостатки, выявленные в объекте в течение гарантийного срока, если он докажет, что они произошли из-за неправильной эксплуатации, нарушений требований, ненадлежащего ремонта, износа и т.д. 
• Пункт ДДУ, который устанавливает гарантийный срок 1 год для комплектующих квартиры, противоречит ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве». Поскольку данное условие договора ущемляет права потребителя – участника долевого строительства, то оно является ничтожным.

ВС отменил решения судов, дело направил на рассмотрение суда первой инстанции.

Определение ВС № 5-КГ23-158-К2 от 5 марта 2024 г.

По теме:

Застройщик не может включать в договор условия, которые ущемляют права дольщика

Верховный суд обобщил практику по делам о защите прав потребителей

Наталья Вознесенская